Second Homes — Отели Кондо имеют смысл

Увлекательные факты …

Что произойдет, если … Только 5% поколения "бэби-бума" узнали об экономическом способе иметь более одного пенсионного дома? 75 миллионов бумеров уйдут на пенсию в ближайшие 15 лет, 5% соответствуют спросу на 250 000 квартир в кондо-отелях ежегодно, каждый год по сравнению с 2020 годом.

Что произойдет, если … вы можете купить второй дом, использовать его, когда захотите, и профессионал (менеджер отеля) оптимизирует доход от аренды и минимизирует расходы, когда вы не находитесь по месту жительства? Было бы более желательно, чем альтернатива сделать себя для по крайней мере 5% населения?

Что если … вы можете вычесть несколько домов вместо 1 или 2?

Что если … вы можете сказать, что у вас есть квартира в Town & Country и на склонах и берегу? И все эти квартиры стоят вам меньше, чем один традиционный второй дом?

Что если … все эти объекты ценятся так же, как и ваш дом?

Возможности Hotel Condo — это выбор из более чем 5% поколения Baby Boom, и эта тенденция только начинается. Индустрия гостиничных кондоминиумов также привлечет новую жизнь и процветание в гостиничную индустрию, сделав качественные и «выгодно расположенные» отели более прибыльными, чем когда-либо. Отель Condo отделяет недвижимость от гостиничного бизнеса и гарантирует выигрыш владельцам кондо-отелей и гостям отеля. Наконец, пенсионеры следующего десятилетия будут ожидать большего и смогут позволить себе более высокий образ жизни через кондо-отель. Это предпосылки этой статьи.

СИЛА ГЕНЕРАЦИИ БУМЕРА …

Почему бэби-бумеры важны?

81 миллион американских бэби-бумеров * (родившихся в 1946-64 годах) начали достигать пенсионного возраста (59½) в 2004 году. 28% населения США — бэби-бумеры. 2016 год является пиковым, с 4,3 миллиона 59 лет со дня рождения. Бумеру исполняется 50 раз в 7,4 секунды в 2005 году!

* Многие американцы, живущие за пределами США, решили уйти в отставку в США, чтобы стать ближе к лучшей в мире системе здравоохранения.

в год: 4 000 000

в день (4,0 мил / 365): 10,958

в час (10,6 к / 24): 456

за минуту (456/60): 7,1

Бумеры только начали покупать свои вторые дома / дома престарелых.

В Мичигане насчитывается 234 000 вторых домов, в Калифорнии — 237 000, во Флориде — 483 000. Второй дом имеет 6,4 миллиона человек, что более чем на 40% с 1995 года. Предполагается, что к 2010 году владельцем второго дома станет 10 миллионов человек, несмотря на то, что 11 сентября этот показатель вырос на 56% всего за 5 лет, и его можно считать бум-рынком любыми способами. В течение следующих 5 лет будет покупать больше людей, чем за последние 10 лет, конкуренция за желательные дома для престарелых только усилится, за ними последуют признанные ценности. Низкие ставки помогли прокормить этот рынок недвижимости, но они составляют меньшую часть уравнения, чем принято считать. Обменные курсы оказывают гораздо более драматическое влияние инфляции на свойства на курортах.

Тенденция началась в 2001 году и усилилась, когда процентные ставки упали в 2002-2003 годах, в результате чего некоторые бумеры "покупали раньше". Недвижимость также стала инвестицией "du jour", потому что в 2001-2002 гг. Стало ясно, что фондовый рынок "не окупает инвестиции", что многие бумеры создали вокруг своих ожиданий пенсионные сбережения.

Это отсутствие безопасности и контроля на фондовом рынке и его положительное влияние на инвестиции в недвижимость будут обсуждаться далее в этом отчете.

Кроме того, налоговые последствия для второго домовладельца помогли получить второе право собственности на жилье, говорит Wall Street Journal. «В дополнение к низким процентным ставкам и демографическим данным, второй внутренний рынок помог Закону о налоговых льготах 1997 года, который установил новые правила для домовладельцев. Прирост капитала от вашего основного места жительства Согласно старому закону, налоги на прибыль откладывались, если продавец купил новый дом равной или более высокой стоимости до двух лет до или после продажи первоначального дома. "

Новые правила аннулировали обязательную отсрочку прибыли и увеличили исключение до 500 000 долларов США, если держатель налога имел и использовал основное место жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих дате продажи дома. Кроме того, о потере права выкупа теперь можно сообщать каждые два года.

Эти налоговые изменения "освободили" продавцов от давления на торговлю, чтобы избежать налоговых ударов. Вместо этого, говорит представитель NAR, он призвал многих продавцов обменять на более скромные копии и использовать оставшиеся квитанции для покупки второго и третьего дома. Изменения в налогообложении создали совершенно новую форму «торговли» недвижимостью, где есть налоговое преимущество, заключающееся в покупке нового дома каждые 24 месяца, что позволяет получать прибыль от прироста капитала с нулевой налоговой нагрузкой. Для многих опытных инвесторов это создало настоящую «кустарную индустрию» в перевороте дома.

«Вторичный рынок может содержать от 100 000 до 150 000 новых домов в год в течение следующих 10 лет», — говорит Дэвид Хехман, генеральный директор EscapeHomes.

Но почему вторые дома? Как обнаружили многие профессионалы, потому что технологии позволяют нам «работать из любого места»; почему бы не работать из какого-то красивого места, в каком-нибудь "праздничном стиле", из коттеджа? Эволюция домашнего офиса превратилась в коттеджный кабинет.

Типичный покупатель загородного дома — 55 лет, заработавший в 2003 году 71 000 долларов, в то время как инвесторы в среднем достигли 47 лет и заработали 85 700 долларов.

Для объектов недвижимости, приобретенных с середины 2003 года. До середины 2004 года средняя цена дома для отдыха составляла 190 000 долларов США по сравнению с 148 000 долларов США для инвестиционных домов. В отличие от последних доступных годовых данных за весь год в 2001 году, дома для отдыха прибавили 12,8 процента от 168,5 тысячи долларов США, а инвестиционные дома — на 25,4 процента со 118 тысяч долларов США.

Почти каждый пятый дом после выхода на пенсию станет основной резиденцией — 27 процентов домов отдыха и 14 процентов объектов инвестиционной недвижимости. «Кроме того, покупатели хотели диверсифицировать портфельные инвестиции», — сказал Мэнселл. «Это наиболее часто упоминаемая мотивация для покупки второго дома». Перечисляя причины, по которым они купили вторые дома, респонденты указали, что существуют некоторые различия в зависимости от типа дома. В целом, 30% покупателей хотели диверсифицировать инвестиции, 28% хотели арендного дохода (37% инвестиций по сравнению с 7% загородных домов), 14% хотели уйти из дома или семьи (29% отпуск против 8% инвестиций), 6 % планируется использовать в праздничные дни (16% против 2% инвестиций), а 5% были вынуждены потратить дополнительные деньги.

«Поскольку типичным покупателем второго дома является бэби-бумер, продажи во втором доме, вероятно, будут оставаться исторически высокими в течение следующего десятилетия», — сказал Лереа. «Бумеры по-прежнему находятся в лучших годах заработка и имеют как средства, так и желание покупать дома для отдыха и инвестиционную недвижимость». Девяносто два процента всех покупателей второго жилья считают свою собственность хорошей инвестицией. Кроме того, 38 процентов сказали, что очень вероятно, что они купят еще один дом в течение двух лет, расставшись с 47 процентами покупателей инвестиций и 16 процентами покупателей отдыха.

Эффект 9/11 и семейные ценности — еще одно непредвиденное явление, которое многие эксперты воспринимают при обсуждении второго внутреннего рынка. Теория состоит в том, что американцы были шокированы событиями 11 сентября, они хотели создать больше «семейного времени вместе» и объединиться в местах отдыха, куда члены семьи могли бы вернуться как единое целое. Поездки к местам назначения впервые ощутили влияние на семейный туризм с 11 сентября, и в этих местах в течение 2-5 часов езды от мегаполисов фактически было зафиксировано увеличение числа людей сразу после 11 сентября. Теория все еще развивается, но благодаря моему собственному исследованию бэби-бумеров, этот эффект заслуживает спрос на дом. Дома для отдыха, такие как поездка на отдых, по-прежнему являются самым быстрорастущим рынком.

Действительно ли измерим спрос на второй дом, курортную недвижимость и дома престарелых или это просто еще один вариант инвестиционного шума на рынке недвижимости? Новое исследование NAR показывает, что 23 процента всех домов, купленных в 2004 году, предназначались для инвестиций, а еще 13 процентов были загородными домами. Кроме того, в 2004 году было продано 2,82 миллиона вторых домов, что на 16,3 процента больше, чем в 2,42 миллиона в 2003 году. Инвестиционная и жилищная составляющая увеличилась на 14,4% до 1,80 млн. Продаж в 2004 году с 1,57 млн. В 2003 году, а продажи загородных домов выросли на 19,8% до 1,02 млн. В 2004 году. С 850 000 в 2003

Числа имеют существенную ценность и фактическое измерение. Стоимость недвижимости практически во всех сферах «отдыха, досуга и выхода на пенсию» обогнала весь рынок по двузначным (тревожным) показателям. Сообщества, работающие в Америке, не только отстают, но и во многих случаях падают в реальной стоимости (после поправки на инфляцию ИПЦ).

(Примечание об инфляции и валюте: слишком часто мы читаем отчеты о растущей стоимости активов, таких как недвижимость, не обсуждая стоимость инфляции при этом увеличении или обменную стоимость валюты, используемой для оценки активов. Доллар снижает стоимость покупки на 30% по сравнению с другими валютами, реальные основные активы должны соответственно увеличиться на 30% (если они желательны для покупки иностранцами). Рынки недвижимости с высоким уровнем иностранных инвестиций будут быстро расти по мере падения доллара и его падения, когда доллар укрепляется (на Гавайях в 1990 году), если индикатор потребительские цены (ИПЦ) вырастут на 3%, стоимость дома, которая вырастет на 5%, фактически вырастет на 2%, опасаясь за автора, что это не обсуждается более открыто нашей основной прессой, которая профессионально журналисты о гуманистическом образовании, а не о степени MBA. Смотрите уровень инфляции с учетом инфляции без Zumu СМИ.)

Могут ли эти высокие ставки признательности на других внутренних рынках действительно идти в ногу? Многие эксперты считают, что «да!» Может выжить в долгосрочной перспективе (не месяцы, а годы). Основы быстрого повышения курса означают, что предложение растет медленнее, чем спрос. Поставки в такие районы, как Южная Флорида, были быстрыми (78 000 новых или запланированных жилых единиц вышли на рынок Броварда / Дейда к 2007 году), но значительный дефицит и ураганы вызвали замедление роста и значительное сокращение спроса. Иностранный спрос на покупателей в районе Майами также очень высок, что означает, что покупатели используют валюту, которая на 20-30% сильнее, чем в прошлом году. Увеличение стоимости недвижимости на 30% легко поглощается в этой среде.)

В таких областях, как Аризона и Лас-Вегас, проблемы с водой и нехватка инфраструктуры и квалифицированных рабочих замедлили темпы, но темпы роста все еще поражают. Другие живописные места, такие как горные страны, тихоокеанский северо-запад и Флорида-Кис, имеют экологические барьеры, которые увеличивают входные барьеры для разработчиков и ограничивают предложение. Ограниченное предложение в условиях спроса демографический спрос всегда является формулой быстрого роста цен (CA в 1970 г.).

Что должно идти вверх? Да. Но увеличение на 20% в год в течение 5 лет, сопровождаемое 5 годами застоя или 10% потерь, все еще составляет 5% + годовой темп роста (наихудший случай). Если кредитное плечо составляет 90%, возврат первоначальных инвестиций по-прежнему составляет 44% в год. Самое сложное — убедиться, что лучшие годы в начале … даже трудно продать на вершине. Предполагается, что к 2008 году будет от 40 до 90 000 новых гостиничных кондо объектов.

Спрос на эти единицы превысит 1 миллион покупателей, поэтому цены на номера в кондоминиумах отелей могут быть намного выше, чем ожидалось сегодня.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *