Walgreens, CVS и Rite Aid — что должны знать инвесторы RE

В США есть 3 основные сети аптек: Walgreens, CVS и Rite Aid. Ниже приведены основные статистические данные о трех основных аптечных сетях с 2012 года:

1. Walgreens Занимает первое место с рыночной стоимостью 28,51 млрд. долл. США, общей выручкой 72,2 млрд. долл. США с 2011 года (45,1 млрд. долл. США рецептурных доходов) и S & P на уровне А. По Walgreens 75 % населения США живет в 3 милях от своих магазинов. В апреле 2010 года компания приобрела 258 магазинов с лекарствами Duane Reade в столичном регионе Нью-Йорка, в результате чего с февраля 2012 года насчитывается 7841 магазин с Walgreens, в том числе 137 больничных аптек.

2. CVS занимает второе место с рыночной капитализацией 56,56 миллиарда долларов, 107,1 миллиарда выручки (40,5 миллиарда от выручки от рецептов CVS и 16,1 миллиарда долларов от выручки от продажи Caremark) и S & P BBB +. По состоянию на 31 декабря 2011 года в CVS было 7404 аптеки.

3. Ритуальная помощь занимает третье место (четвертое после Walmart по объему выручки от рецептурных лекарств) с рыночным лимитом в 1,49 млрд долл., выручкой 26,1 млрд долл. (17,1 млрд долл. от выручки по рецепту), с февраля 2011 года работает 4714 аптек и имеет рейтинг S & P B-.

Инвесторы приобретают недвижимость, занимаемую этими аптечными сетями, по следующим причинам:

1. Работа аптек нечувствительна к рецессии. Люди нуждаются в лекарствах, когда они больны, независимо от состояния экономики. И богатые, и бедные люди в США имеют доступ к лекарствам. Некоторые даже говорят, что люди с низким доходом употребляют больше наркотиков из-за бесплатных или дешевых лекарств, предлагаемых государственными программами. Таким образом, арендаторы должны преуспеть в трудный период и иметь деньги, чтобы заплатить арендную плату их владельцам.

2. Фармацевтическая компания имеет хорошие перспективы в США:

· Люди живут дольше и нуждаются в большем количестве лекарств для поддержания долголетия, таких как Актонел при лечении остеопороза, Арисепт при лечении симптомов Альцгеймера. Пожилые люди употребляют больше наркотиков, чем молодые, потому что они часто имеют больше проблем со здоровьем. Поскольку 78 миллионов поколений бэби-бумеров приближаются к пенсионному возрасту, начиная с 2008 года, сети аптек прогнозируют рост спроса на лекарства в течение следующих 20 лет.

· Рынок наркотиков продолжает расти, так как население США продолжает расти. Все больше и больше американцев страдают от различных заболеваний. Число американцев, страдающих от сезонной аллергии, удвоилось за последние 15 лет до 37 миллионов человек для журнала Fortune. В 2009 году они потратили 5,4 миллиарда долларов на борьбу с аллергией. Поскольку у них воздушная линия талии (к 2020 году 75% американцев должны иметь избыточный вес или ожирение), все больше американцев диагностируют диабет, а также высокий уровень холестерина в более молодом и более молодом возрасте. Кроме того, врачи также рекомендуют лечить различные заболевания раньше, чем позже, из-за лучшего понимания болезни. Например, врачи теперь назначают антиретровирусные препараты пациентам вскоре после заражения ВИЧ, вместо того чтобы ждать, пока инфекция станет СПИДом. Все больше врачей сочетают инсулин с пероральными препаратами, используемыми для лечения диабета 2 типа, а не только с пероральными. Все эти факторы увеличивают размер рынка лекарств.

· Достижения в области генной инженерии представили различные новые наборы для тестирования генетической ДНК, которые позволяют проводить генетическую диагностику чувствительности к врожденным заболеваниям и расстройствам. Генетические тесты в настоящее время являются самым быстрорастущим сегментом в диагностической индустрии. Некоторые из этих генетических тестов, вероятно, будут преобразованы в тестовые наборы непосредственно для потребителя, доступного в аптеках, в ближайшем будущем. После одобрения FDA, эти новые продукты могут принести дополнительный доход для аптек.

· Использование нового метода адаптации частиц, называемого структурной структурой; Фармацевтические компании изобретают новые лекарства, которые они, возможно, не обнаружили бы иначе, такие как Xalkori от Pfizer для лечения рака легких.

· Принятие Закона о реформе здравоохранения от 23 марта 2010 года. Обеспечивает страховое покрытие, оцениваемое еще в 33 миллиона американцев. Это отличный подарок для фармацевтической промышленности.

· Есть новые лекарства для лечения ранее неизлечимых заболеваний и новых заболеваний, таких как виагра от несчастья для мужчин, авастин от рака толстой кишки, герцептин от рака молочной железы. Новые лекарства очень дороги, например, годовой запас Авастина стоит около 55 000 долларов. Эли Лилли в 2007 году продал Zyprex около 4,8 миллиарда долларов за шизофрению, но большинство людей никогда не слышали об этом препарате.

· В настоящее время существуют лекарства, одобренные для лечения новых заболеваний и, таким образом, увеличивающие доходы от продаж. Например, «Лирика» изначально предназначалась для лечения боли, вызванной повреждением нервов у людей с диабетом. Это теперь одобрено FDA для лечения фибромиалгии, которая затрагивает 5,8 миллионов американцев на WebMD.

Ожидается, что большие достижения в области генетики, биологии и исследований стволовых клеток обеспечат новый класс лекарств для лечения диабета, болезни Паркинсона и различных редких генетических заболеваний. Например, новый препарат Ilaris от Novartis нацелен на генетические причины наследственного расстройства, о которых известно всего 7000 случаев в мире. Novartis, однако, надеется на постепенное расширение своих лекарств хитовым препаратом до более распространенных расстройств, вызванных сходной генетикой.

· Технология и современная жизнь внедряют и требуют новых продуктов, таких как наборы для теста на беременность, Lamisil для более крепкого и чистого ногтя, Latisse для более длинных и густых ресниц, Propecia для выпадения волос у мужчин, Premarin для симптомов менопаузы, диабетические мониторы, электронные зубные щетки , контактные линзы, средства для чистки линз, таблетки для похудения, витамины, противозачаточные таблетки, ВМС, пищевые добавки и таблетки для снижения уровня холестерина (в 2006 году американцы потратили почти 26 миллиардов долларов США исключительно на препараты для лечения холестерина для IMS Health, консалтинговой фирмы в Коннектикуте который следит за продажей лекарств).

· Прежде чем клиенты смогут войти в медицинские коридоры или аптеки, они должны передать шоколад, газированные напитки, цифровые фотоаппараты, часы, игрушки, куклы, пиво и вина, косметику, видеоигры, цветы, ароматы и поздравительные открытки. Аптеки надеются использовать там почасовые фотоуслуги. В магазинах также представлены сезонные товары, такие как костюмы для Хэллоуина и товары "Как видно по телевизору", например, Shamwow. В результате клиенты покупают больше, чем их рецепты и лекарства в этих аптеках. CVS сообщила, что на долю продаж вне аптек приходится 30% от общего объема продаж компании в январе 2007 года. Число для Walgreens составляет 34%, а для Rite Aid 37%. Многие аптеки — это магазины с предметами обихода, особенно те, которые расположены в жилых или сельских районах. Walgreens надеется, что клиенты также купят WD-40 и отвертки в своих магазинах вместо Home Depot; Тайский рис с жасмином и рыбным соусом, чтобы избежать поездок в супермаркеты Safeway или Kroger. Во время рецессии продажи этих немедикаментозных продуктов падают, потому что клиенты покупают то, что им нужно, а не то, что они хотят. Walgreens пытается сократить количество продуктов на 4000. Она также представляет собственный бренд с более высокой прибылью.

· На рынке появляется все больше дженериков, потому что многие необычно популярные бренды теряют 20-летние патенты, такие как Lipitor (самый продаваемый препарат в мире, снижающий уровень холестерина) в 2010 году, виагра (вы знаете, что это) в 2012 году в год. Аптеки предпочитают продавать непатентованные лекарства клиентам из-за более высокой прибыли, чем фирменные лекарства.

· Многие люди пристрастились к обезболивающим, например, Гидрокодон / Оксикодон. По данным DEA, в 2012 году 1,5 миллиона американских наркоманов употребляли кокаин, но 7 миллионов — наркоманы, отпускаемые по рецепту.

· По оценке автора, по крайней мере, 10% отпускаемых по рецепту лекарств вообще не используются и не входят в аптечки первой помощи. В конце концов, они истекли и были выброшены.

3. Эти компании подписывают очень долгосрочные договоры аренды ННН, гарантированные их корпоративными активами. Это делает инвестиции в базовую собственность довольно низким риском, особенно для Walgreens с рейтингом S & P "A". Фактически, эти свойства иногда называют свойствами инвестиционного уровня. Когда аптечные сети подписывают договор аренды, они платят арендную плату быстро и в срок. Автор не располагает информацией о какой-либо недвижимости, сданной в аренду одной из тех аптечных сетей, в которых арендаторы не платили арендную плату. Даже если магазины закрыты из-за плохих продаж (Walgreens закрыла 119 магазинов в 2007 году), эти компании могут передавать объекты в аренду другим компаниям, таким как Advance Auto Parts, и продолжать платить арендную плату за аренду моделей.

· Типичная аренда Walgreens состоит из 20-25-летнего периода плюс 8-10 пятилетних вариантов. В базовом периоде и опционах не будет увеличения арендной платы в большинстве договоров аренды. Это главный недостаток инвестирования в Walgreens.

· Типичная аренда CVS состоит из базового периода 20-25 лет и 4-5 пятилетних вариантов. Арендная плата обычно остается неизменной в течение первоначального периода, а затем она увеличивается на 2,5% -10% в каждом пятилетнем варианте.

· Типичная аренда Rite Aid состоит из 20-25-летнего периода плюс 4-8 пятилетних опционов. Аренда часто имеет увеличение арендной платы каждые 5-10 лет.

Инвестиционные риски

Хотя в целом аптечная индустрия нечувствительна к рецессии, существует риск, связанный с инвестициями:

1) Основной недостаток инвестиций в аптеки заключается в том, что долгое время арендная плата была низкой или нулевой, например, 20-50 лет, особенно для Walgreens. Таким образом, арендная плата эффективно снижается после учета инфляции. Это одна из основных причин, почему эти объекты не подходят для молодых инвесторов, особенно когда уровень капитализации низкий.

2) У трех аптечных сетей появился новый мощный конкурент Walmart. Walmart продает рецептурные лекарства в более чем 4000 магазинов Walmart, Sam's Club и Neighborhood Market в 49 штатах. С 2012 года Walmart является третьим по величине торговцем наркотиками, который продает 17,4 миллиарда долларов, незадолго до Rite Aid с 17,1 миллиардами долларов США по рецепту. Гигант розничной торговли известен тем, что в 2006 году запустил на рынок широко разрекламированную программу отпускаемых по рецепту лекарств стоимостью 4 доллара США, которая в настоящее время продает 350 непатентованных лекарств за 30-дневный запас. Фактическое количество лекарств меньше, потому что лекарства разной силы считаются разными. Например, метформин 500 мг, 850 мг и 1000 мг считаются как 3 препарата. Walmart, вероятно, получит очень небольшую прибыль от этих лекарств, если вообще получит. Тем не менее, маркетинговая кампания, созданная Биллом Саймоном, президентом и главным исполнительным директором Walmart US, вызывает большую популярность у Walmart. Walmart надеется привлечь покупателей в свои магазины по другим рецептам, где у него более высокая прибыль. В ненаучном опросе только с одним фирменным рецептом Lyrica автор находит самую низкую цену в Costco, самую высокую цену в Walgreens и Walmart в середине. Другие сети наркотиков пытаются противостоять Walmart различными способами. Теперь Target предлагает 350 непатентованных лекарств за 4 доллара за 30-дневную доставку. В Walgreens есть клуб рецептурных лекарств с членским взносом, который предлагает 1 400 непатентованных лекарств всего за 1 доллар в неделю. CVS говорит, что будет соответствовать любым предложениям своих конкурентов.

3) Ведущий деловой корреспондент Rick Newman из США World & News Report предсказал, что Rite Aid может не выжить в 2009 году. Rite Aid все еще существует в 2012 году. Прогнозы, как ожидается, исчезнут в 2012 году. Что касается Rite Aid, как и в рефинансирование, сроки погашения и выручка от реализации увеличились.

4) Наркотики также продаются в тысячах супермаркетов, целевых магазинов и складов Costco. Тем не менее, в этих магазинах или в Walmart нет дорожных окон, чтобы удобно взорвать рецепты и получить лекарства. Клиенты не смогут забрать свои рецепты во время обеденного перерыва или после 19:00 в целевых магазинах или супермаркетах. Они должны иметь членство, чтобы покупать лекарства в Костко. Другие не могут заполнить свои рецепты Walmart, потому что они не хотят вмешиваться в типичных клиентов Walmart, которые находятся в скобках с низким доходом. И некоторые бэби-бумеры не хотят, чтобы их рецепты были заполнены в Target или Walmart, потому что нет удобных кресел, чтобы сидеть и ждать лекарств.

5) Розничная торговля лекарственными средствами в определенной степени контролируется менеджерами по аптечным льготам (PBM). Клиенты обычно получают страховку по рецепту от своих фондов медицинского страхования, например, Blue Cross. Эти PBM управляют льготами по рецепту от имени страховых компаний. В 2012 году Walgreens потеряла контракт на сумму более 5 миллиардов долларов с Express Scripts, основной PBM. Выручка от Walgreen сразу упала в первом квартале 2012 года, так как клиенты Express Scripts не могут заполнить свои рецепты в Walgreens. PBM также занимаются розничной продажей лекарств по почтовым заказам, которые не требуют найма дорогих торговых площадей. Почтовые заказы по рецепту в настоящее время составляют более 20% всего рынка рецептурных доходов. Если клиенты изменят свои привычки покупки по рецепту на почтовые заказы (таких доказательств в 2012 году не было), это может оказать негативное влияние на сеть аптек.

6) Многие виды аренды в районах с ураганами и торнадо являются арендой NNN, за исключением кровли и строительства. Поэтому, если крыша повреждена, вам придется оплатить расходы.

7) Арендатор может переехать в новое место по улице или на другую сторону улицы, когда срок аренды истекает. Этот риск высок, когда имущество находится в небольшом городе, в котором существует низкий барьер для входа, то есть много свободных и пригодных для развития земель.

8) Арендатор может попросить арендную лицензию, чтобы улучшить финансовый результат в трудную минуту. Опция выше, если арендатор оказывает ритуальную помощь и если у магазина низкий доход от продаж и / или выше рыночной арендной платы.

9) Все больше американцев отказываются от своих рецептов, особенно от самых дорогих брендовых лекарств. Это может оказать негативное влияние на выручку от продаж и прибыль от аптек и, как следствие, может привести к закрытию аптек. По данным Wolters Kluwer Pharma Solution, компании, занимающейся данными о здравоохранении, в 2010 году люди, имеющие коммерческие планы здравоохранения, отказались почти от 1 из 10 новых рецептов на брендовые лекарства. Это на 88% больше, чем 4 года назад, прямо перед рецессией. он начал. Эта тенденция частично вызвана повышением и повышением ставок на фирменные лекарства, поскольку работодатели переносят больше расходов на страхование своим сотрудникам.

Из 3 аптечных сетей, как правило, аптеки Walgreens и CVS имеют лучшие местоположения — на главных перекрестках, в то время как Rite Aid — менее чем в лучших местах. В Walgreens обычно работают только лучшие выпускники аптечных школ, а Rite Aid договаривается с выпускниками о сокращении расходов. Когда это возможно, все аптечные сети стараются заполнить рецепт непатентованными лекарствами с более высокой прибылью.

1) WalgreensКомпания была основана в 1901 году Чарльзом Уолгреном, старшим в Чикаго. Хотя компания существует уже более 100 лет, большинству магазинов всего 5-10 лет. Это самая управляемая компания среди трех аптечных сетей, а также одна из самых уважаемых публичных компаний в США. Компания управляется высшим руководством с проверенным опытом и нанимает лучших выпускников университетов. Из-за исключительной финансовой мощи — рейтинга S & P A — и незаменимых мест премиум-класса, лизинг Walgreens предлагает самую высокую цену за квадратную ставку и / или самую низкую цену в 3 аптечных сетях. Кроме того, Walgreens получает арендную плату за квартиру или очень низкое повышение арендной платы в течение 20–60 лет. Ставки капитализации часто колеблются от 5% до 6,5% в 2012 году. Инвесторы, которые покупают продукты Walgreens, более зрелые, то есть приближаются к пенсионному возрасту. Они ищут безопасные инвестиции, в которых важнее проверить арендную плату, чем получить признание. Они часто сравнивают доходы от инвестиций в Walgreens с более низкими доходами от государственных облигаций США или банковских депозитных сертификатов. Walgreens открыла много новых магазинов в 2008 и 2009 годах, поэтому вы увидите много новых магазинов Walgreens для продажи. Это замедлит это расширение в 2010 году и позже, и вместо этого будет сосредоточено на обновлении существующих магазинов.

2) Аптека CVS: Корпорация CVS была основана в 1963 году в Лоуэлле, штат Массачусетс, Стенли Голдштейном, Сидни Голдштейном и Ральфом Хоуглендом. Название CVS означает «Магазины потребительских ценностей». С 2009 года CVS имеет около 6300 магазинов в Соединенных Штатах, в основном за счет приобретений. В 2004 году CVS приобрела 1200 аптек Eckerd в основном в Техасе и Флориде. В 2006 году CVS купила 700 аптек Savon и Osco в Южной Калифорнии. В 2008 году CVS приобрела 521 магазин Longs Drugs в Калифорнии, на Гавайях, в Неваде и Аризоне за 2,9 миллиарда долларов. Приобретение Long Drugs кажется хорошим, потому что у CVS не было магазинов в северной Калифорнии и Аризоне. Кроме того, в цену также включена недвижимость. Также приобретена Caremark, одна из крупнейших PBM, и она сменила название корпорации на CVS Caremark. Когда CVS купила 1200 магазинов Eckerd, она создала LLC (общество с ограниченной ответственностью), чтобы владеть каждым магазином Eckerd. Каждое ООО подписывает договор аренды с владельцем недвижимости. В случае невыполнения обязательств владелец может на законных основаниях использовать активы LLC, но не любые другие активы, принадлежащие CVS. Хотя владелец теряет гарантию безопасности из корпоративных ресурсов CVS, автору не известно ни о каком инциденте, когда CVS закрывает магазин и не платит арендную плату.

3) Rite-Aid: Rite Aid была основана Алексом Грассом (он умер 27 августа 2009 года в возрасте 82 лет) и открыла свой первый магазин в 1962 году как «Центр скидок Thrif D» в Скрантоне, Пенсильвания. Официально она была зарегистрирована как Rite Aid Corporation и опубликована в 1968 году. До того, как Алекс Грассстеп стал генеральным директором и генеральным директором компании в 1995 году, Rite Aid была крупнейшей сетью аптек в стране по общему количеству магазинов и № 2 по доходам. Его сын, Мартин Грасс, пришел к власти, но был отчислен в 1999 году из-за завышения доходов от Rite Aid в конце девяностых. Rite Aid в настоящее время является самым слабым в финансовом отношении среди 3 аптечных сетей. В 2007 году Rite-Aid приобрела около 1850 магазинов Brooks и Eckerd, в основном вдоль восточного побережья, чтобы догнать Walgreens и CVS. В ходе этого процесса он увеличил государственный долг и является самой зависимой аптечной сетью, основанной на его рыночной стоимости. Интеграция Брукса и Экерда, похоже, не удалась. Доходы от некоторых магазинов упали на 20% после изменения отметки на Rite Aid. В 2009 году Rite-Aid имела более 4900 магазинов и более 26 миллиардов выручки. Данные упали в 2010 году до 4780 магазинов и 25,53 млрд. Выручки. 21 января 2009 года Moody's Investor Services снизило уровень поддержки ритма с «Caa1» до «Caa2» на восемь градусов ниже уровня инвестиций. Оба сорта являются «мусором», что указывает на очень высокий кредитный риск. В 2009 году Rite Aid связался со многими владельцами, пытаясь получить концессию на аренду для улучшения финансовых показателей. В июне 2009 года Rite Aid успешно завершила рефинансирование долга в размере 1,9 млрд долларов США. В 2012 году Rite Aid получает выгоду от проблем с контрактами с Walgreens со скриптами Express. Продажи в тех же магазинах выросли на 2,2%, 3,2% и 3,6% соответственно в январе, феврале и марте 2012 года. Rite Aid по-прежнему теряет деньги в 2012 финансовом году, который закончился 3 марта 2012 года. Тем не менее, в 2012 году он потерял меньше 0,43 долл. На акцию против 0,64 долл. На акцию в 2011 финансовом году. Компания ожидает лучших перспектив в 2013 финансовом году.

Что нужно учитывать при инвестировании в аптеку

Если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость, арендуемую аптечными сетями, вот несколько вещей, которые следует учитывать:

1. Если вы хотите инвестировать с низким риском, используйте Walgreens. В стабильных или растущих районах степень безопасности одинакова, независимо от того, находится ли недвижимость в Калифорнии, где вы получаете ограничение в 5,5%, или в Техасе, где вы можете получить потолок в 6,5%. Таким образом, нет существенного преимущества в инвестировании в недвижимость в Калифорнии, потому что стоимость недвижимости в основном основана на уровне капитализации. В 2012 году уровень капитализации, предлагаемый для Walgreens, кажется, снизится с 7,5% -8,4% в 2009 году до 5,5% -6,5% для новых магазинов.

2. Если вы хотите пойти на более высокий риск, воспользуйтесь помощью Rite-Aid. Некоторые объекты за пределами Калифорнии могут предлагать до 9% предельных значений выбросов в 2012 году. Тем не менее, среди трех сетей лекарств Rite Aid с вероятностью 10,5% исчезнет в 2010 году. Если объявлено о банкротстве, Rite Aid может выбрать и выбрать, какие места оставить, а какие прекратить аренду. Чтобы минимизировать риск закрытия магазина, выберите место с высокими продажами и низким отношением аренды к выручке.

3. Финансирование должно быть важным фактором. Несмотря на то, что максимальная ставка для Walgreens ниже, чем для Rite Aid, вы сможете получить лучшие цены и условия для Walgreens.

4. Если вы не являетесь консервативным инвестором или человеком, который рискует, вы можете рассмотреть возможность использования аптеки CVS. Он имеет кредитный рейтинг BBB + S & P, его уровень кепки выше, чем у Walgreens, но ниже, чем у Rite Aid. Некоторые договоры аренды могут предлагать лучшие арендные ставки. С другой стороны, некоторые аренды CVS, особенно для недвижимости в ураганных районах, например, во Флориде, на самом деле не являются арендой NNN, где владельцы несут ответственность за кровлю и строительство. Поэтому убедитесь, что вы корректируете коэффициент ограничения соответственно. В некоторых отделениях CVS работают сотрудники Minuteclinic, укомплектованные зарегистрированными медсестрами. Поскольку идея клиники была введена недавно, неясно, является ли клиника в CVS плюсом или минусом в нижней строке магазина.

5. Все 3 аптечные сети имеют схожие требования. Каждый хочет иметь хорошо видимую, отдельно стоящую прямоугольную недвижимость площадью около 10 000–14 500 SF на поверхности 1,5–2 гектара, предпочтительно на углу с около 75–80 парковочными местами в условиях растущего и интенсивного движения. Все они требуют захвата собственности. Поэтому следует избегать покупки встроенных свойств, т. Е. Неавтономных и свойств без переходных окон. Существует вероятность того, что эти аптеки не захотят продлевать аренду, если только имущество не находится в густонаселенном районе и поблизости нет свободных мест. Кроме того, если вы приобретаете недвижимость, которая не соответствует новым требованиям, например, при поездках, у вас могут возникнуть проблемы с получением финансирования, поскольку кредиторы знают эти требования.

6. Если аптека открыта 24 часа в сутки, она находится в лучшем месте. Аптечные сети не открывают магазин в течение 24 часов, если только это место не привлекает покупателей.

7. Многие объекты недвижимости могут иметь процент от аренды, то есть владелец может получить дополнительную арендную плату, когда годовой доход магазина превышает определенное количество, например, 5 миллионов долларов США. Однако доход, используемый для расчета процента арендной платы, часто исключает список товаров на сайте, например, вино и газированные напитки, табачные изделия, товары, продаваемые после 14:00, лекарства, оплачиваемые по государственным программам. Исключенные доходы от продаж могут составлять до 70% валового дохода от магазина. В результате автор увидел только 2 магазина, в которых владелец может собрать дополнительный процент от арендной платы. Магазин с процентной арендной платой должен сообщить владельцу о своей ежегодной продаже. Как инвестор, вы хотите инвестировать в крупный магазин брутто-продаж, например, более 500 долларов США за квадратный метр в год. Кроме того, вы также хотите проверить соотношение арендной платы и дохода. Если значение находится в диапазоне 2-4%, магазин может быть очень прибыльным, поэтому вероятность закрытия магазина невелика.

8. Неважно, насколько хорош арендатор, избегайте инвестиций в капли, такие как Детройт и / или районы с низким доходом или небольшие города с населением менее 30 000 в радиусе 5 миль. В небольшом городке это может быть единственная аптека в городе, которая получает большую часть рынка. Однако, если конкурент открывает новое местоположение в этой области, это может серьезно повлиять на ваш доход. Кроме того, арендатор всегда может переехать в другое место по улице, когда срок аренды истекает, потому что в небольшом городе есть небольшой въездной барьер. Эти свойства теперь легко купить, и позже их трудно продать. Когда кредитный рынок ограничен, у вас могут возникнуть проблемы с поиском кредитора, который будет финансировать эти объекты.

9. У многих свойств есть существующий кредит, который должен настроить покупатель. Если у вас есть 1031 фондовая биржа, подумайте дважды о покупке этой недвижимости. Вы должны четко понимать требования к кредиту для создания кредита, прежде чем продолжить. Если вы не можете взять существующий кредит (при условии, что существующий кредит намного сложнее, чем получить новый кредит), у вас может не хватить времени для обмена 1031, и вам может потребоваться заплатить прирост капитала.

10. За несколькими исключениями, аптечные сети не имеют магазинов, которые они занимают по нескольким причинам. Вот только некоторые из них:

— Они знают фармацевтическую индустрию, но не знают недвижимости. Инвесторы на фондовом рынке также не хотят, чтобы Walgreens стала инвестиционной компанией, занимающейся недвижимостью.

— Владение недвижимостью потребует от них долгосрочных долгов, что не является хорошей идеей для компании, котирующейся на бирже.

11. Около 10% свойств аптек, предназначенных для продажи, и, как правило, аптек CVS, требуют очень небольшого капитала, чтобы получить, например, 10% от покупной цены. Однако вы должны принять на себя существующую полную амортизацию кредита с нулевой наличностью. Это означает, что вся арендная плата, выплачиваемая арендатором, должна использоваться для погашения кредита. Ставка капитализации может составлять 7-9%, а процентная ставка по кредиту может быть привлекательной в диапазоне от 5,5% до 6%. Поэтому инвестор выплачивает кредит в течение 10-20 лет. Тем не менее, у вас нет положительных денежных потоков. Это требует от вас наличия внешних денежных средств для уплаты подоходного налога с прибыли от аренды (разница между арендной платой и процентами по ипотеке). Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем больше вам придется платить подоходный налог извне, потому что проценты по ипотеке будут все меньше и меньше в конце. Кто бы купил этот тип недвижимости?

— Инвесторы, которые несут значительные убытки от другой инвестиционной собственности. Приобретая это имущество с нулевым притоком денежных средств, они могут компенсировать доход от арендатора аптеки в отношении убытков от других объектов недвижимости. Например, недвижимость имеет доход в размере 105 000 долларов США в год, а инвестор также теряет 100 000 долларов США от других объектов недвижимости. В результате общий налогооблагаемый доход составляет всего 5000 долларов.

— Информированные инвесторы, которые не думают, что им нужно собирать дополнительные деньги для уплаты подоходного налога.

Нестандартное мышление

Если вы придаете слишком большое значение рейтингу арендаторов S & P, вы можете в конечном итоге рисковать или терять хорошие сделки.

  1. Хорошее местоположение должно быть ключом к решению, в какую аптеку вкладывать средства. Часто говорят, что плохая компания должна преуспеть в отличном месте, а лучший арендатор потерпит неудачу в плохом месте. Магазин Walgreens, который был закрыт позднее (да, Walgreens закрыл 119 магазинов в 2007 году). Это все еще плохая инвестиция, хотя Walgreens по-прежнему платит за аренду вовремя. Таким образом, вы не хотите слепо вкладывать средства в аптеку только потому, что на здании есть табличка с надписью Walgreens.
  2. Ни одна компания не настолько сумасшедшая, чтобы закрыть прибыльное местоположение. Вам не нужно узнавать о ракетах, чтобы понять, что финансово слабая компания, такая как Rite Aid, сделает все возможное, чтобы сохранить жизнеспособное открытое местоположение. С другой стороны, финансово настроенным Walgreens понадобится обоснование для поддержания убыточного открытого местоположения. Итак, как вы определяете, выгодно ли расположение аптеки или нет, если арендатор не обязан раскрывать счет прибылей и убытков? Ответ: вы не можете. Тем не менее, вы можете узнать предположения, основанные на годовом валовом доходе магазина, которые часто сообщаются арендодателю, в соответствии с требованиями пункта о процентах по аренде. Благодаря валовой выручке вы можете определить соотношение арендной платы и дохода. Im niższy wskaźnik, tym bardziej prawdopodobne jest, że sklep będzie opłacalny. Na przykład, jeśli roczny czynsz podstawowy wynosi 250 000 USD, podczas gdy przychód brutto sklepu wynosi 5 milionów USD, stosunek czynszu do dochodu wynosi 5%. Zasadniczo trudno jest osiągnąć zysk, jeśli wskaźnik ten przekracza 8%. Więc jeśli widzisz Pomoc Rite z 3% współczynnikiem rentowności do dochodów, to wiesz, że jest to bardzo dochodowa lokalizacja. Jeśli Rite Aid ogłosi bankructwo, pozostanie ono otwarte i będzie nadal płacić czynsz. Jeśli zauważysz aptekę Rite Aid z 3% wskaźnikiem rentowności do dochodów oferującym 10% limitu, jest szansa, że ​​jest to inwestycja niskiego ryzyka z dobrymi zwrotami, a najemca najprawdopodobniej odnowi umowę najmu. Słabość gwarancji korporacyjnej od Rite Aid nie jest prawdopodobnie tak krytyczna, a ryzyko posiadania Rite Aid jako najemcy nie jest tak znaczące.
  3. Sklepy z nowymi 25-letnimi dzierżawami mają tendencję do sprzedaży przy niższych limitach, np. 6-7% limit w nowych sklepach w porównaniu do 8,0-8,5% limitu w ustalonych lokalizacjach z 5-10 latami pozostałymi na dzierżawie. Dzieje się tak, ponieważ inwestorzy obawiają się, że najemcy mogą nie odnawiać umów dzierżawy. Niestety, kredytodawcy również obawiają się tego samego! W rezultacie wielu kredytodawców nie będzie finansować sklepów z narkotykami, które pozostały na wynajem na okres 2-3 lat. Fakt, że drogerie z nowymi umowami mają premię do ceny, oznacza, że ​​mają potencjał 20% deprecjacji (kupowanie nowego na poziomie 6% limitu i sprzedaż przy 7,5% limitu, gdy dzierżawa ma 8 lat). Niektórzy inwestorzy nie będą rozważać inwestowania w drogerie z 5-10 latami pozostałymi na dzierżawie. Mogą po prostu zignorować fakt, że założone sklepy mogą znajdować się w niezastąpionych lokalizacjach z bardzo wysoką sprzedażą. Najemcy po prostu nie mają innego wyboru niż odnowienie dzierżawy.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *